Как продать земельный пай в украине

Проблемная реформа: что нужно знать о моратории на продажу земли

Как продать земельный пай в украине

20 декабря в Украине в десятый раз продлили мораторий на землю: Рада решила оставить в силе формальный запрет на продажу земель сельхозназначения. “За” проал 231 депутат при минимально необходимых 226 голосах.

Изначально в парламент вносилось 16 законопроектов о моратории на продажу земли. В них депутаты предлагали отложить вопрос до 2024 или 2030 года, ввести “вечный” мораторий или разрешить создание рынка земли только после Всеукраинского референдума.

Решение о продлении моратория является чисто политическим, ведь согласно текущей редакции Земельного кодекса, покупка-продажа земли сельскохозяйственного назначения в Украине все равно не допускается до вступления в силу закона “Об обороте земель”. Впрочем, как пояснили в Минагропроде, даже после принятия этого закона для запуска рынка земли в Украине понадобится два года, поэтому решение о продлении моратория на землю, по сути, ничего не меняет.

Напомним, что еще в мае 2018 года президент Украины Петр Порошенко вновь заявил о необходимости решить земельный вопрос, потому что отмена моратория на продажу земель сельхозназначения является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда, и прописано в коалиционном соглашении. Однако никаких сроков глава государства не назвал.

О том, как развивалась эпопея с украинским земельным вопросом, читайте в специальном материале сайта “Сегодня”.

Перекладывали ответственность

Земельной реформе в Украине немногим меньше, чем украинской Независимости: этот вопрос власти не могут решить с 1991 года.

Для того, чтобы создать в стране инфраструктуру рынка земли и обеспечить нормативное урегулирование земельных отношений, в качестве временной меры 18 января 2001 года Верховной Радой Украины был принят закон № 2242-III, который вошел в новейшую историю Украины как мораторий на продажу сельхозземли.

Согласно закону, до принятия Земельного кодекса собственники паев не могут продавать, дарить или иным образом отчуждать земельные участки – однако смогут передавать их в наследство и продавать для государственных и общественных нужд. Мораторий будет действовать до тех пор, пока парламент не примет закон “Об обороте земель”.

Предполагалось, что мораторий будет действовать до 2005 года, но для депутатов “временная мера” – понятие растяжимое. Действие временного запрета продлевали 10 раз – в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015, 2016, 2017 и 2018 годах.

И только в 2016 году правительство впервые четко задекларировало необходимость снятия моратория, но так и не сняло его.

На необходимости разработки законодательства для запуска и функционирования рынка земли не раз настаивал президент Порошенко.

Когда в очередной раз Рада продлила мораторий на продажу земли 10 ноября 2015 года, одной из проблем, почему не удается быстро подготовить и принять необходимые законы, депутаты называли незавершенность процесса создания земельного кадастра. По словам главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, на тот момент государственный земельный кадастр был заполнен всего на 11%. Для завершения инвентаризации земель необходимо было порядка 2,5 млрд грн.

При этом официально сообщалось, что с 1 января 2013 года в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков. Но как всегда, он требовал доработки и по факту был бесполезным.

Среди других проблем называлось отсутствие в стране Земельного банка и Аграрной биржи.

Профильный комитет ВР “отфутболил” разработку закона “Об обороте земель”, который должен был быть готов до 1 марта 2016 года, Кабинету министров, а тот передал эстафету Минэкономразвития и МинАПК. Но воз, как говорится, и ныне там.

  “За” и “против” земельной реформы

Горячие дискуссии вокруг моратория в частности и украинского рынка земли в целом кипят уже много лет. Если суммировать все “за” и “против”, то получается примерно такая картина.

Если не брать во внимание аргументы тех противников моратория, которые изначально выступают против частной собственности на землю, достаточно серьезный аргумент “против” заключается в том, что после снятия моратория часть сельхозземель достанется застройщикам. Между тем, это легко сделать в обход моратория, после изменения целевого назначение земель.

Более прогрессивное мнение предполагает заморозить вопрос на несколько лет по той причине, что сейчас недостаточно высокая цена земли.

Между тем, эксперты указывают на то, что минимальную цену продажи можно закрепить законодательно: мировой опыт показывает, что цена на землю начинает расти именно после того, как начинает работать земельный рынок.

Собственно, для того и нужен закон “Об обороте земель”, чтобы четко определить правила игры на рынке.

Так, в законе должно быть четко определено, кто именно имеет право покупать землю, какие будут ограничения на максимальный размер земельного банка, кому дается приоритетное право на покупку – нынешним арендаторам или местным властям, какие меры будут введены для уменьшения интереса к спекуляциям землей и так далее.

Как рынок земли сможет изменить жизнь украинцев?Главными положительными моментами от отмены запрета на продажу сельхозземли экс-член аграрного комитета ВР Михаил Апостол, эксперт агрорынка Алексей Катюха и президент Украналитцентра Александр Охрименко считают:

  • Миллиардные суммы за проданные паи вытащат из нищеты село, так как старики получат капитал, который можно будет положить в банк под проценты;
  • За счет внедрения передовых технологий вырастет урожайность и уровень квалификации аграриев;
  • За счет уплаты налогов улучшится инвестклимат и доходы бюджета;
  • Появятся новые рабочие места, в свою очередь – прекратится отток молодежи из села;

При этом Охрименко отмечает, что продажа паев — дело добровольное, но надо ввести штрафы для их владельцев за то, что они не обрабатывают землю. Альтернатива самостоятельному хозяйствованию — аренда или продажа.

Кроме того, выиграет банковская система и экономика в целом, ведь в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов, под которые участники рынка смогут брать кредиты.

Последним вопросом особенно обеспокоен Международный валютный фонд. Глава миссии МВФ в Украине Рон ван Руден особенно подчеркнул, что запрет на продажу “мешает полноценному развитию сельхозсектора и использованию земли под залог для кредитов”.

Закономерный вопрос: кто потеряет? Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.

Также открытие рынка невыгодно агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Впрочем, у них останется возможность арендовать землю, хотя стоимость этой аренды неизбежно возрастет.

Рынок заработает через два-три года после принятия закона

Остается маленький вопрос – как это сделать. В октябре 2016 года Всемирный банк обнародовал рекомендации по земельной реформе для Украины. Да, снятие моратория не решит всех проблем Украины в земельной сфере – говорится в отчете. Причина проста: возможность осуществлять транзакции будет ограничена относительно малой частью земельных участков.

С экспертами Всемирного банка солидарен и.о. министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк, который объяснил, почему рынок земли в Украине заработает еще не скоро – минимум через два года после принятия закона “Об обороте земель”.

“Я уверен, что должно пройти минимум два года от публикации закона [об обороте сельхозземель] до времени, когда он вступит в силу.

За эти два года или больше весь бизнес должен ознакомиться с правилами, аккумулировать ресурсы (те, кто хочет направить их на выкуп земли) или укрепить свои договоры аренды (те, кто не планирует выкупать свой земельный банк) – одним словом, подготовиться.

А постоянно продлевая мораторий, мы оттягиваем время запуска рынка земли, поскольку с момента принятия закона об обороте земель нужно ждать еще два-три года”, – сказал Мартынюк.

Но если говорить о долгосрочной перспективе до трех лет, то Всемирный банк рекомендовал украинскому правительству следующие шаги.  

  • открыть рынок частных земель сельскохозяйственного назначения с возможным ограничением на максимальный размер индивидуальной собственности и на доступ юридических лиц и иностранных резидентов на переходный период в 3-5 лет;
  • децентрализованный подход к отмене моратория;
  • дерегуляцию арендных соглашений;
  • улучшение защиты прав арендаторов и владельцев земельных участков путем улучшения регистрации прав аренды земельных участков;
  • упрощение процедур исправления ошибок в кадастровых и реестровых записях;
  • улучшение кадастровой регистрации земель государственной и коммунальной собственности.

Рынок, “которого нет”. Инфографика, показывающая, как в Украине торгуют правами на аренду земли, и т.п. Подробнее об этом читайте в материале “Рынок земли в Украине: как он работает в условиях моратория”.

Мораторий ограничил 96% рынка

Согласно законодательству, под мораторий подпадают такие категории земель:

  • сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 10,5 млн га;
  • несельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 1,3 млн га;
  • невостребованные паи – 16 тыс. га;
  • земельные доли (паи) – 27,5 млн га, переданные в собственность 6,92 млн граждан;
  • сельскохозяйственные земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства в собственности (у юридических лиц их около 1 млн га и у населения около 500 тыс. га).

Из 41,6 млн га всех сельскохозяйственных угодий Украины 30,8 млн га сейчас находятся в частной собственности.

Мораторий на продажу земли существенно ограничивает рынок для 96% сельскохозяйственных земель, говорится в исследовании проекта “Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине”.

Законодательство позволяет владельцам паев сдавать их в аренду, обменивать на другой земельный участок, а также оставить по наследству. В то же время им запрещается продавать свои участки, изменять их целевое назначение, вносить право на земельную долю в уставные капиталы хозяйственных обществ и передавать в залог.

Много сложностей с наследованием паев: по официальным данным, на конец 2015 года 9 650 земельных участков общей площадью 3 502 га принадлежали умершим людям. Впрочем, эксперты говорят, что на самом деле таких участков на один-два порядка больше.

На этом фоне в стране давно и успешно существует теневой рынок земли. При поддержке коррумпированных чиновников “специалисты” довольно легко фактически продают и покупают сельхозземли.

Все подробности в спецтеме Земельная реформа

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/economics/enews/novaya-korrupcionnaya-shema-ili-vozrozhdenie-sela-vse-plyusy-i-minusy-zemelnoy-reformy-1199877.html

Можно ли продать землю сельхозназначения?

Как продать земельный пай в украине

По действующему законодательству Украины, ни один ее гражданин не имеет права напрямую продавать пай земли сельскохозяйственного назначения.

Также запрещается применять в отношении земельных долей любые способы отчуждения для ведения на них сельскохозяйственной деятельности. Стороны, которые заключили подобную сделку, должны быть готовы к судебным разбирательствам.

В итоге сделка будет аннулирована, а обе стороны понесут финансовые потери. Сегодня своей собственностью не могут свободно распоряжаться около 7 миллионов украинцев.

Почему действует мораторий

Мораторий действует в отношении земель трех видов целевых назначений, а именно:

  • для ведения сельскохозяйственного товарного производства;
  • риэлторской конторы

  • для ведения собственного крестьянского хозяйства;
  • для использования бывшими участниками коллективных сельхозов.

Информацию о целевом назначении паев можно посмотреть в содержании государственных актов. Мораторий был введен в 2001 году. В конституции страны говорится о том, что земля является достоянием народа и должна охраняться государством.

Логика депутатов проста: они считают, что в случае снятия запрета, земля будет распродана иностранным агрохолдингам. Ежегодно обсуждается введение поправок в земельную реформу, но кардинальные решения не принимаются уже более 15 лет.

Проект закона об отмене моратория подготовлен, но когда он будет серьезно рассматриваться в Раде неизвестно. Некоторые эксперты считают, что закрытие доступа к свободному рынку земли выгодно украинскому бизнесу.

В текущей ситуации местные предприятия не имеют конкуренции со стороны европейских агрокомпаний и могут арендовать сельскохозяйственные территории по ценам гораздо ниже среднерыночных.

Как продать земельный участок сельхозназначения законно

Юристы и риэлторы из агентств недвижимости Одесской области дают несколько развернутых ответов на вопрос, как продать земельный участок сельхозназначения в условиях моратория. Есть несколько эффективных способов.

Изменение целевого назначения

Предприниматель выбирает сельскохозяйственный пай, разрабатывает план застройки территории, например, коттеджным поселком. Сформированный план утверждается РГА. Затем застройщик договаривается с собственником о смене целевого назначения территории. Участок из сельскохозяйственного превращается в рекреационный. С этого момента его можно продавать.

Обмен участками

Мена – это легальная форма перехода прав на паи даже при действующем моратории. Целевое назначения, нормативная стоимость и площадь участков, участвующих в сделке, не играют никакой роли.

Сельскохозяйственный пай с площадью под сотню гектар легко можно обменять землю с другим целевым назначением в рамках закона. По правилам мены, государство потребует зарегистрировать и заверить сделку у нотариуса. Требований к местонахождению участков в официальном законодательстве не существует.

Земля, расположенная в Одессе, может участвовать в сделке по обмену с паем из любого другого населенного пункта страны.

Приватизация и капитализация

Если фермер арендует государственную землю, он всегда может получить ее в собственность. Как только земля будет официально передана частному лицу, ее целевое назначение изменится.

Теперь формулировка будет звучать так: “для ведения фермерского хозяйства”. Земельный пай можно спокойно отчуждать.

Украинские граждане имеют право вводить полученную землю в состав фермерского хозяйства после приватизации и затем распорядиться им на свое усмотрение.

Кому продать землю сельхозназначения в Украине

Многие владельцы паев до сих пор не знают кому продать землю сельхозназначения. Правом на приобретение земельного пая обладает местная администрация, работающие на нем фермеры или агрокомпании.

Также приобрести сельскохозяйственную территорию могут предприниматели для постройки коммерческой или жилой недвижимости.

Но в этом случае владельцу придется добиваться в контролирующих органах изменения целевого назначения земли.

Границы участка часто не имеют строгих очертаний, процесс их определения может спровоцировать спорную ситуацию, которая вырастет до судебного разбирательства с дольщиками.

Чтобы исключить эти проблемы, нужно предварительно обращаться в комитет по межеванию, заключить договор с проверенной риэлторской конторой. Профессиональная геодезическая служба определит границы участка и составит официальный отчет.

После проведения геодезических работ можно начинать процедуру продажи участка, но желательно сообщить о своем решении дольщикам.

Заключение

Большинство экспертов считает, что необходимость отмены моратория назрела уже давно. Это ограничение запрещает гражданину распоряжаться собственным имуществом, тем самым нарушая положения Европейской конвенции. Рынок должен заработать, но запускать его следует разумно. Правила продажи обязаны быть прозрачными и справедливыми для всех.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/169-2018-01-03-13-25-47

Можно ли продать свой земельный пай

Как продать земельный пай в украине

Аграрный сектор Украины с каждым годом становится все более привлекательным для ведения бизнеса. В связи с этим растет интерес к земле сельскохозяйственного назначения, в частности, к изменениям земельного законодательства. Украина давно ожидает создания рынка земли и отмены земельного моратория.

Впервые он был введен в январе 2001 года  и распространялся только на земельные паи. (Закон Украины «О соглашениях в отношении отчуждения земельной доли (пая)» от 18.01.2001г.). В последующие годы мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был существенно расширен.

  Ожидалось, что продажа земли будет разрешена с 1 января 2012 года, однако, в последующем сроки сместились: с начала на один год, а с  20 ноября 2012г. мораторий был продлен до 2016 года.

Как комментируют это продление представители правительства, для рынка земель пока еще нет двух необходимых вещей: земельного кадастра и соответствующей законодательной базы.

Это основные причины, по которым внедрение земельного рынка в Украине задерживается. Посетите тренинги семинары по земельным отношениям Киев или Луганск.

Работа над созданием земельного кадастра продолжается. Летом 2011года, была завершена аэрофотосъемка земель Украины.  Предстоит еще значительный объем работы по наполнению базы, которая будет содержать информацию о каждом участке земли с указанием границ, владельцев и свойств почвы.

Если кадастр будет наполнен до 2016 года, то есть все основания ожидать отмены земельного моратория раньше указанного срока. Полноценная работа кадастра  значительно упростит и ускорит процедуру смены собственника земельных участков. Для этого также необходимо  принятие закона «О рынке земель», который прошел первое чтение в парламенте. Возможно, он будет переименован в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или принят частями в других нормативных актах. Следует отметить, что практически все основные положения законопроекта «О рынке земель» были приняты с июля по октябрь текущего года отдельными законодательными нормами. От проекта закона, не утвержденного в качестве самостоятельного законодательного акта, осталась лишь третья глава «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  Она является  и самой проблемной: в  ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды. Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения. Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями. Возможен и другой сценарий развития рынка земли. Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс. га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня. Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине. Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п. В руках крупных сельхозпредприятий  (с земельным банком свыше 50 тыс. га) сосредоточено не менее 15% пахотных земель Украины. В этой связи возникает вопрос: насколько крупные сельхозпроизводители заинтересованы в покупке земли, которую они обрабатывают Холдинги уже приложили немало усилий, чтобы наладить сельскохозяйственное производство на определенной территории. При этом основной формой землепользования является аренда. Последние тенденции рынка прав аренды свидетельствуют об увеличении количества среднесрочных и долгосрочных договоров. Например, в Винницкой области наибольшее количество договоров аренды заключено сроком от 6 до 10 лет. Они составляют 47% всех договоров на 15 октября 2012 г. (согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины). На втором месте по популярности сроки аренды от 4 до 5 лет. Их доля составляет 35%. Договора аренды земли сельхозназначения свыше 10 лет составляют 17%. Следует отметить, что Винницкая область является лидером сельскохозяйственного производства. В этом регионе расположены 1,6 млн. га посевных площадей. В целом по Украине сохраняется тенденция к увеличению сроков аренды. Наибольшая часть договоров  — 42%, заключены на срок от 4 до 5 лет. Почти такая же доля у договоров сроком от 6 до 10 лет — 39%. Договора аренды свыше 10 лет составляют 13%. Такая тенденция связана с особенностями сельскохозяйственного производства, для которых долгосрочная аренда более целесообразна. Длительные сроки аренды выгодны аграриям, так как создают определенную стабильность и уверенность в том, что основной фактор производства — земля, завтра будет в их распоряжении. В условиях долгосрочной аренды легче сохранить и приумножить плодородие почвы. Севооборот среднестатистического аграрного хозяйства составляет 6-7 лет. Меньшие сроки аренды не стимулируют арендатора поддерживать плодородие почв и делают почти невозможным соблюдение севооборота. C 1 января 2013 года аграрии будут обязаны  разрабатывать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Введение проектов землеустройства сделает краткосрочную аренду (до 5 лет) бессмысленной. Таким образом, можно прогнозировать, что тенденция увеличения сроков аренды будет продолжаться в Украине и в дальнейшем. Она характерна и для мирового рынка. Анализ современных тенденций развития экономики мирового сельского хозяйства показывает, что земельный рынок является одним из самых узких в экономике — ежегодно в обороте находится 1-3% сельскохозяйственных земель. Активность рынка аренды земли в мировом сельском хозяйстве также довольно низкая: условия аренды изменяются редко, а переход прав аренды на землю встречается еще реже. В условиях глобализации украинский земельный рынок рано или поздно приобретет те же черты. Времена, когда землю в Украине покупали с целью последующих спекуляций, уходят в прошлое. Бизнесмены, иностранные и отечественные  уже ощутили выгоды аграрного производства на почвах Украины. А также преимущества вертикальной интеграции, когда производственная цепочка начинается с земли и заканчивается продажей продовольственного продукта  конечному потребителю. С другой стороны, существует вероятность, что владельцы земельных паев захотят продать свою землю. К этому их могут побуждать низкая арендная плата и высокий банковский процент. Если арендная плата составляет около 3% от нормативной денежной оценки земли, то  банковский процент в 2012г. по гривневым депозитам составил в среднем около 20% и около 10% по валютным.  В такой ситуации есть основания предполагать, что владельцы земельных паев захотят их продать и разместить вырученные средства на депозитах. Полученный доход будет выше, а капитал примет ликвидную форму. Но социальные опросы свидетельствуют о том, что владельцы земельных паев не собираются массово продавать землю. В частности, об  этом свидетельствует опрос украинцев, проведенный Центром Разумкова. По его результатам, относительное большинство (43%) владельцев паев планируют в будущем сдавать свой участок в аренду, 29% — производить на этом участке сельхозпродукцию для нужд своей семьи, 10% — развивать производство. Только 7,2% украинцев, которые владеют земельным паем или участком земли сельскохозяйственного назначения, в будущем планируют продать свои участки.  При этом средняя сумма, которую украинцы планируют получить за продажу 1 га земли, составляет около 6 тыс. долл. США (47 635 грн). Собственно, те, кто хочет продать свои паи – может это сделать и сейчас.  Юристы давно отработали алгоритм, позволяющий заключить сделки и переоформлять право собственности на землю в условиях моратория. Технически обойти ограничения — вопрос времени. Даже в том случае, если желающих продать свои паи окажется больше, то по такой цене она будет не всем «по карману». Среди самых известных украинских агрохолдингов широкую прослойку составляют предприятия с земельным банком от 50 до 100 тыс. га.   Следовательно, на покупку обрабатываемой земли им нужно приготовить от 300 до 600 тыс. долларов «лишних» денег. Даже успешно работающие крупные агрохолдинги вряд ли быстро найдут свободные оборотные средства в таких объемах. Кроме того, для ведения аграрного бизнеса более основательным решением зачастую является не приобретение земельных участков, а вложение средств в развитие собственных мощностей. Не зря ленты новостей аграрных сайтов пестрят новостями о строительстве холдингами новых элеваторов, семенных заводов, фруктохранилищ и т.п. И кредиты холдинги берут прежде всего для технического переоснащения. Текущий 2012 г. был не самым удачным для украинских холдингов. Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины.  Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития. Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с  2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.

Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине, просто перейдите по ссылке.

Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно.  Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив.

К тому же, независимо от наличия моратория, растущая рентабельность производства профильных сельскохозяйственных культур в Украине дает основания прогнозировать дальнейший рост стоимости аренды земли.

Активизация рынка земли сельскохозяйственного назначения также будет сдерживаться неоднозначностью украинского законодательства, нестабильностью политической обстановки в стране и кризисными явлениями в мировой экономике. Таким образом, сохранение земельного моратория выгодно крупному аграрному бизнесу.

Мораторий препятствует владельцам земельных паев продать свои земельные участки по рыночной цене и поддерживает стабильные условия развития агрохолдингов. 

Оксана Король

Источник: https://nbc.ua/article/858

Почем в Украине продают землю

Как продать земельный пай в украине

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев.

Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием.

Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник

Источник: https://www.capital.ua/ru/publication/130347-pochem-v-ukraine-prodayut-zemlyu

Продажа земли: каких изменений ждать украинцам

Как продать земельный пай в украине

Судя по всему, наконец то мы пришли к тому моменту, когда рынок земли уже “на часі”. И ключевой теперь вопрос – каким он будет.

Станет ли рынок земли драйвером роста и сигналом для иностранных инвесторов или повторит печальную судьбу приватизации 90-х, когда была лишь имитация и метод “по-украински”.

Важно! Зеленський анонсував створення ринку землі в Україні у 2020 році

Как иногда замечают адепты староукладной жизни – оно же сейчас работает, так что же его трогать? Да, работает. Правда. Аграрии нынче в шоколаде, а еще и дотации получают. Но работает немного не эффективно и не справедливо распределяет прибыль между участниками.

Оно работает. Но и телега, запряженная лошадью, тоже едет. Но если в мире все уже давно пересели на электромобили, гордится скоростью своей телеги как-то стыдно.

Странно, кстати, что поборниками своей украинской Богом данной телеги обычно являются националисты, люто ненавидящие коммунистов, но отстаивающие их идеи, ведь до прихода большевиков в Украине всегда был рынок земли.

Что с рынком земли в Украине сейчас?На сегодня в Украине действует запрет (мораторий) на продажу и отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Верховная Рада продлила его до 1 января 2020 года.

Из-за запрета владельцы земельных паев не могут свободно распоряжаться своими землями – единственным способом передачи земли в пользование другим лицам является договор аренды.

Мораторий должен прекратить действие после принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и введения открытого рынка покупки и продажи земли.

Итак, значит целью реформы должно стать повышение эффективности рынка, а значит максимальный эффект для экономики. И восстановление справедливости. Как бы пафосно это не звучало. На самом деле реализации и той и другой цели способствует ключевой параметр – максимизация стоимости земли.

Сколько стоит земля под мораторием в Украине | Инфографика 24 канала

Почему можно говорить о справедливости? Потому что есть огромная несправедливость. Есть огромное число собственников земельных паев, которым вот уже 20 лет не дают по полной использовать право собственности.

И не лишним будет напомнить, что право собственности – это “священная корова” успешных государств современного мира. Тем же, кто сотрясает Конституцией и говорит, что земля – это собственность народа, рекомендуется взять лопату и идти добываться народный украинский газ народным методом.

Целью реформы должно стать повышение эффективности рынка

Народ делегирует свое право распоряжаться своей собственностью государству, и государство уже давно распределило часть сельскохозяйственной земли среди собственников. Все. Баста. Сельхоз паи – это частная собственность. И люди должны иметь право ей распоряжаться.

Что же мы имеем сейчас? Собственниками паев на начало введение моратория были сем миллионов человек. На данный момент один миллион уже умер. Миллион человек умерли и так и не смогли воспользоваться своим правом собственности.

Причем кто знает, если бы они могли распоряжаться своей собственностью, возможно бы удалось спасти человека, ведь актив, земля, мог бы быть продан и позволил бы оплатить лечение. К примеру. Или доходы от аренды были бы в разы выше, обеспечивали бы совершенно иной образ жизни и человек продолжал жить.

Проверьте свои знания! Тест про те, що ви знаєте про мораторій землі 

Сейчас остается шесть миллионов человек, которых лишили их права собственности. И с точки зрения восстановления справедливости сейчас мы все просто обязаны сделать все, чтобы актив, который есть у этих людей, вырос в цене. И ничто его рост не сдерживало.

Потому что рост стоимости пая – это и рост стоимости аренды. Получения хоть какой-то компенсации за 18 лет, когда агрохолдинги могли выкручивать руки селянам. Потому что рост стоимости пая – это возможность дать обучение детям, если его решат продать.

Люди заслужили, чтобы их собственность наконец получила настоящую оценку и настоящую стоимость.

При этом, важно помнить, что согласно социологии, продать пай хотят 5-10% собственников. Поэтому в основном люди начнут получать просто большой доход от аренды земли, а распродажа в угоду жадных капиталистов остается только в фантазии популистов.

Опыт других стран мира показывает, что чем меньше ограничений на рынке земли, тем выше стоимость земли. Опыт богатый, ведь рынка земли сейчас нет только в шести странах мира. В Украине, конечно. А также в Венесуэле, Кубе, Северной Корее, Таджикистане и где-то в Африке, кажется в Конго. В общем, приличная компания.

Так вот, накопленный в цивилизованном мире опыт говорит, что при прочих равных, ключевым является наличие или отсутствие ограничений на право собственности на землю.

Если, например, покупать могут только физические лица да по 100 гектар в одни руки, то стоимость земли будет минимальна. А если покупать может кто угодно, и физические и юридические лица любой юрисдикции, то цена будет максимальной.

Для Украины это означает, что если ввести жесткие ограничения, то земля будет так и стоить, как сейчас, что-то около тысячи долларов за гектар. А если сделать систему максимально либеральной, то ориентиром может стать Польша, что стоимость составляет порядка 10 тысяч долларов за гектар.

Как говорится – почувствуйте разницу. И попробуйте объяснить собственнику земли, собственнику пая, что он должен получать в 10 раз меньше, потому что, если что, придут китайцы и вывезут весь украинский чернозем на Луну.

Украина самая бедная страна в Европе, а значит нам надо срочно что-то с этим делать. Повышать тот самый ВВП на душу населения, чтобы по крайней мере обогнать Молдову и начать приближаться к Польше.

Так вот, наибольший экономический эффект, согласно расчетам, опять-таки дает модель, которая предусматривает минимальные ограничения. Короче говоря, чем больше ограничений, тем меньше прирост ВВП.

Что такое ВВП?Валовой внутренний продукт – это важный показатель, по которому можно оценить развитие экономики страны.

Он указывает на рыночную стоимость всех произведенных на территории страны в течение года товаров и услуг с целью потребления, экспорта и накопления за вычетом стоимости промежуточных товаров и услуг, то есть сырья, топлива, энергии, кормов и других. Этот показатель дает представление об общем материальном благосостоянии нации.

И если реальный ВВП может добавить к своему росту пару процентов при отсутствии ограничений, то в максимально жестком сценарии вы почти и не увидите эффекта введения рынка на цифрах.

А как результат и в кошельках. Потому что абстрактный ВВП всегда имеет связь с конкретным набором цифр в вашей зарплате или пенсии. Как-то так уж исторически сложилось.

И чем больше ограничений на рынке земли, тем меньше купюр в вашем кошельке.

И да, объясните теперь сами себе, что вы должны зарабатывать меньше только потому что, если что, придут арабы и увезут к себе в пустыню весь чернозем, вместе с украинскими рабами.

Логично ли ввести хоть какие-то ограничения? Да. Но такие, которые как раз будут способствовать рыночной конкуренции, что тоже будет влиять на рост стоимости актива. Речь идет о недопустимости возникновения монополий.

В результате, разумно было бы ограничить концентрацию земли в одних руках. Воспользоваться опытом реформы банковской системы, где открывают конечных бенефициаров. В результате, должен быть ограничен процент сельскохозяйственной земли в руках одних собственников (и связанных лиц). На уровне ОТГ, на уровне области и на уровне страны. Монополии – это зло. Это важно помнить.

Источник: https://24tv.ua/ru/prodazha_zemli_kakih_izmenenij_zhdat_ukraincam_n1190187

Арсенал Права
Добавить комментарий